本报讯 据《天下杂志》讯，华人只占柬埔寨人口的5％，却掌握八成以上经济命脉。中日韩争相进入
金边盖房，
投资报酬率高达7％。炒房的金钱王国看起来潜力无穷，但
投资人进场前最好三思。
这两年，台湾投资客最新的话题，就是柬埔寨。走在台北街头，巨幅广告“
金边房地产，投资报酬率7％”，让人不多看两眼也难。
《天下杂志》采访团队实际到金边，发现这座城市就是块大工地。
从机场走俄罗斯大道进入市区，一路经过韩国富荣（Booyoung）集团11亿美元、2.7平方公里的造镇计划，远方是刚落成的日本永旺（Aeon）购物中心。
狭窄的马路不平坦，却满是欧美品牌的超大休旅车。“金边是豪华休旅车密度最高的城市，”华语导游陈文志说。
台北往金边的飞机机位天天满，陈文志接团接到手软。车子开进主要开发区域之一的“钻石岛”，放眼望去有希腊风建筑、文艺复兴风凉亭，更有玻璃帷幕大厦。
从q疯岛到钻石岛
“这边以前是关q疯病人的，我们当地人称之为‘q疯岛’，”陈文志说。
有如昔日乐生院的q疯岛，重新开发不过十年光景，如今已成为新加坡、日本与中国建商争相进驻的钻石岛。
“购物中心和连锁披萨店一家一家开，路上塞车愈来愈严重，15分钟的路有时候要开1小时，”33岁的国泰世华银行派驻金边储备干部叶建廷，1年半来，见证金边的飞速发展。
国际货币基金（IMF）也看好柬埔寨。一份报告指出，在房地产及成衣出口成长带动下，未来几年经济成长率至少都有7％。
柬埔寨的经济支柱是纺织与观光。约400家外商投资纺织厂，台湾就占四分之一。
其中代表，是柬埔寨台商会会长、荣益制衣创办人林志龙，在金边蹲点20年，管理3间工厂、3000多名员工，专做外销欧美的高级睡衣。
低廉工资是柬埔寨最大优势，但情势丕变。
林志龙说，3年前，柬埔寨每月基本工资仅80美元（约2600台币），这几年物价飞涨，工会抗争频频，政府也不得不喊涨，明年预计要翻倍，涨到160美元。
物价飞涨，很大原因在于外资争相进入金边投资。这儿有座日本桥、那儿有座中国桥，东边有韩国集团造镇，西边有日本建商豪宅。
台湾建商也有10多家，包括上市公司、中小企业主搭上土木技师的组合，前仆后继地来。台湾的地产中介小陈说，目前金边有5万名外派员工，数字还在持续成长。
究竟，这个曾在红色高棉政权下，200万人遭血腥屠杀的国家，如何摇身一变成为金钱游戏的国度？
三背景 金边跃升外资新宠儿
背景一，美国、欧洲相继量化宽松，热钱流窜。有台湾房仲宣称，金边房地产年年报酬率可10○％以上，比起台北约2％，吸引力大。
其二，柬埔寨没有外汇管制。房地产以美元计价，可自由进出，外资也可说撤就撤，进出赚得快。
根据世邦魏理仕集团14年的报告，在金边炒作房地产，许多人获利超过3成。
其三，外国人可自由买卖2楼以上房产，比起越南今年8月才开放外国人买房，柬埔寨相对自由。“在柬埔寨，什么都可以，”国泰世华银行（柬埔寨）副总经理张从征形容。
台湾人疯炒房，金边盖帝宝
为何台湾这么疯？柬埔寨华人虽只占5％人口，却掌握八成以上经济命脉，光是中文报纸就有5份。一降落金边机场，行李转盘旁就摆放了中文的房地产折页。
外资疯买，推动房地产起飞。柬埔寨国家银行监管报告指出，去年国内银行发给建筑和房地产贷款增长幅度惊人，建筑贷款激增37％，房地产贷款则飙升54％。
在金边市中心奥林匹克运动场旁，一群台湾来的建商，要打造金边的帝宝。
知名建筑师李祖原操刀，35层高的“Sky Villa”共256户，走大坪数豪宅路线，每坪要价30万台币，总价达80万美元（约2600万台币），是目前金边总价最高住宅。
“我们的目标是3年后完工时，我们还在金字塔顶端，”嘉宝利建设副董事长林献智自信满满地说。
柬埔寨贫富差距大，尽管市区随处可见向观光客乞讨的儿童，却同时有一群红顶商人，家财万贯、挥金如土。林献智说，Sky Villa目前已售七成，其中超过半数买主都是台湾人，多为在中国经商的企业主，也有柬埔寨人。
原本是土木技师的林献智，5年前投资金边股市赚了钱，也卖过手机，但发现竞争者众。他决定“要做一定要做最难的”，就与20多位中小企业主投入建筑事业。
房地产热，台资银行最知道。“今年的放款规模比起去年，成长75％，其中绝大多数为房贷业务，”国泰世华银行（柬埔寨）董事长梁敬思说。他也透露，这两年柬埔寨台资银行绝大多数业务都来自房贷放款。
一片荣景中，也潜藏危机。
厚重建筑与开发有限公司庄明强勋爵，是潮州移民柬埔寨第二代。他位于金边的建案“永乐城”，第一、二期已销售完毕，正在赶工第三、四期。
“大约有两成买主是台湾人，”庄明强说。总价200多万台币，可买20坪左右小公寓，价格是台北市六分之一不到。
低廉价格，让人趋之若鹜，但遍地开花式的开发，也不乏炮灰。
站在永乐城建案顶楼，庄明强手指着一公里外的几栋高楼说，”这座韩国城（Camko City）一百多公顷（约一平方公里）开发到一半停下来，现在成为烂尾楼。”
韩国与柬埔寨合作的造镇计划，03年开始兴建，原本预计18年完工。只不过，负责担保借款的釜山储蓄银行在11年受金融海啸影响破产，连带拖累开发计划。庄明强也担心，金边房市虽然现在热络，未来几年恐泡沫化。
世邦魏理仕的报告也指出，今年底，金边预计会有4000个单位住房，至18年底，供给将成长3倍多，至13500个单位。最快明年，住房供需就会平衡。
林献智也说，一般套房现在月租约600美元，但三年后低阶公寓供给大增，租金恐减半。
金边人看摩天大楼，心惊惊
台湾投资者疯金边置产，当地人怎么看？
柬埔寨内阁产业与建设处副主任陈莫尼（Mony Mom）是金边人，曾在台大土木工程系求学5年，2年前拿到博士学位回国服务。他对于如雨后春笋冒出的大楼，感到忧心。
他说，金边基础建设尚未到位，例如云梯车等消防灌救设备不足，巷弄又狭小。新建大楼动辄2、30层，一旦失火，政府恐怕没有能力救助，”我自己绝对不敢买，”他表情严肃地说。
他也透露，金边许多大楼建案的安全与建材都有问题。他甚至有负责审批建案的同事，为了不想在核准公文上签名，故意请假，让别人代批。
然而，对专业投资者来说，房产只不过是账本上的一个数字，他们根本不会去住。而未来的租客是否会面临生命危险，自然也不是投资者会操心的，投资报酬率更重要。
投资的最好时机，也许已过去。不愿具名的房仲说，有客户去年在金边买了好几户，现在卖不掉很烦恼。“第一波、第二波赚最多的，现在开始倒货了，”他说。
